¿Hasta Cuándo Puedo Reclamar los Gastos de la Hipoteca?

Puedo Reclamar los Gastos de la Hipoteca ¿Qué Son los Gastos de la Hipoteca?

Los gastos de la hipoteca son aquellos costos asociados a la formalización y constitución de un préstamo hipotecario. Cuando una persona decide adquirir una vivienda y financia la compra mediante una hipoteca, debe asumir una serie de gastos adicionales que no forman parte del importe del préstamo, pero que son necesarios para completar la operación. Estos gastos suelen incluir:

1. Gastos de Notaría: Los honorarios del notario por la redacción y firma de la escritura pública de la hipoteca. Este es un documento esencial que formaliza el acuerdo entre el prestatario y la entidad financiera.

2. Gastos de Registro de la Propiedad: La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es obligatoria y genera un costo que el prestatario debe pagar. Este registro asegura la publicidad de la carga hipotecaria sobre el inmueble.

3. Gastos de Gestoría: Las gestorías se encargan de realizar todos los trámites administrativos necesarios para formalizar la hipoteca, incluyendo la presentación de documentos en el registro y el pago de impuestos.

4. Gastos de Tasación: Antes de conceder una hipoteca, el banco requiere una tasación del inmueble para determinar su valor de mercado. Este informe debe ser realizado por una empresa tasadora homologada y su costo corre a cargo del prestatario.

5. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): En algunas comunidades autónomas, este impuesto grava la firma de documentos notariales, y su importe varía según la legislación autonómica vigente. La jurisprudencia ha establecido que este gasto puede ser reclamado dependiendo de las circunstancias específicas.

Estos gastos pueden representar una suma considerable y han sido motivo de controversia en los últimos años, ya que muchos consumidores desconocían que tenían derecho a reclamar parte de estos costos. La importancia de conocer y entender estos gastos radica en la posibilidad de recuperar dinero que, según diversos pronunciamientos judiciales, no debería haber sido asumido por el prestatario de manera íntegra.

Marco Legal para Reclamar los Gastos de la Hipoteca

El marco legal para reclamar los gastos de la hipoteca se ha ido desarrollando a lo largo de los últimos años, principalmente a través de la jurisprudencia y diversas normativas que buscan proteger los derechos de los consumidores. A continuación, se destacan los aspectos legales más relevantes:

1. Ley de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019): Esta ley, también conocida como la nueva Ley Hipotecaria, establece una mayor protección para los consumidores y una distribución más justa de los gastos de constitución de la hipoteca. Según esta normativa, algunos de los gastos deben ser asumidos por las entidades financieras, mientras que otros siguen siendo responsabilidad del prestatario.

2. Sentencias del Tribunal Supremo: Una serie de sentencias del Tribunal Supremo han sido cruciales para determinar la distribución de los gastos hipotecarios. En particular, la Sentencia de 23 de diciembre de 2015 (Sentencia 705/2015) declaró abusiva la cláusula que imponía al consumidor todos los gastos de formalización de la hipoteca. Esta decisión abrió la puerta a reclamaciones masivas por parte de los prestatarios.

3. Directiva 93/13/CEE sobre Cláusulas Abusivas en los Contratos Celebrados con Consumidores: Esta directiva europea establece que las cláusulas abusivas en los contratos no serán vinculantes para los consumidores. La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha reforzado la aplicación de esta directiva en los casos de cláusulas hipotecarias abusivas.

4. Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE): El TJUE ha dictado varias sentencias relevantes sobre la abusividad de las cláusulas hipotecarias, contribuyendo a la protección de los consumidores. En particular, las sentencias que interpretan la Directiva 93/13/CEE han influido significativamente en la legislación y jurisprudencia españolas.

5. Código Civil y Código de Comercio: Estos códigos establecen principios generales sobre la distribución de gastos y la responsabilidad contractual, que también son aplicables en el contexto de los contratos hipotecarios.

Pasos para Reclamar los Gastos de la Hipoteca

Para reclamar los gastos de la hipoteca, los consumidores deben seguir una serie de pasos legales y administrativos:

1. Revisión del Contrato Hipotecario: Identificar las cláusulas que imponen todos los gastos al prestatario y verificar si son abusivas.

2. Reclamación Extrajudicial: Presentar una reclamación formal a la entidad financiera solicitando la devolución de los gastos indebidos. Esta reclamación debe incluir una lista detallada de los gastos pagados y las razones por las cuales se considera abusiva la cláusula.

3. Reclamación Judicial: Si la entidad financiera no responde favorablemente, el siguiente paso es presentar una demanda ante los tribunales. En este proceso, puede ser necesario contar con la asistencia de un abogado especializado en derecho bancario y financiero.

4. Documentación Necesaria: Es importante recopilar y presentar toda la documentación relacionada con la hipoteca, incluyendo las facturas de notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos pagados.

Este marco legal proporciona a los consumidores las herramientas necesarias para reclamar los gastos de la hipoteca y recuperar el dinero pagado de manera indebida. En Lexart Abogados, ofrecemos asesoramiento y asistencia jurídica especializada para ayudar a nuestros clientes a hacer valer sus derechos en este ámbito.

Plazos para Reclamar los Gastos de la Hipoteca

Uno de los aspectos más críticos a considerar al reclamar los gastos de la hipoteca es el plazo en el que se puede presentar dicha reclamación. A continuación, se describen los principales plazos legales aplicables en estos casos:

1. Plazo General de Prescripción:

   • Cinco Años: Según la reforma del Código Civil español introducida por la Ley 42/2015, el plazo general de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios es de cinco años. Este plazo comienza a contar desde que el consumidor tiene conocimiento de la abusividad de la cláusula y puede reclamar su devolución.
   • Inicio del Plazo: Generalmente, se considera que el plazo comienza a contar desde la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que declaró abusivas las cláusulas que imponían todos los gastos al prestatario. En este sentido, las reclamaciones deben haberse presentado antes del 23 de diciembre de 2020 para estar dentro del plazo de cinco años.

2. Plazo de Reclamación Extrajudicial:

   • Plazo Voluntario: No existe un plazo específico para presentar una reclamación extrajudicial ante la entidad financiera. Sin embargo, es recomendable hacerlo lo antes posible para que quede constancia de la intención de reclamar y se puedan iniciar las acciones legales dentro del plazo de prescripción.

3. Suspensión del Plazo de Prescripción:

   • Interrupción del Plazo: La presentación de una reclamación extrajudicial puede interrumpir el plazo de prescripción, reiniciando el cómputo del mismo. Esta interrupción se produce siempre que la reclamación sea formal y esté debidamente documentada. Por ejemplo, enviar una carta certificada con acuse de recibo a la entidad financiera puede servir para este propósito.

4. Plazo para Reclamaciones en Base a Nuevas Sentencias:

   • Sentencias Recientes: Las nuevas sentencias del Tribunal Supremo o del Tribunal de Justicia de la Unión Europea pueden abrir nuevos plazos de reclamación si aportan una interpretación diferente o más favorable para los consumidores. Es importante estar al tanto de las novedades jurídicas para determinar si se puede presentar una reclamación basándose en jurisprudencia reciente.

5. Plazo para Demandas Judiciales:

   • Inmediato: Una vez agotada la vía extrajudicial sin obtener una respuesta favorable, es fundamental presentar la demanda judicial lo antes posible para evitar la caducidad del plazo de prescripción. La ayuda de un abogado especializado puede ser crucial para asegurar que todos los plazos se cumplan correctamente.

Consejos para Gestionar los Plazos

• Consulta Jurídica Temprana: Consultar con un abogado especializado en derecho hipotecario tan pronto como se detecte una posible cláusula abusiva. Esto ayudará a determinar los plazos específicos aplicables a tu caso.
• Documentación y Evidencias: Mantener toda la documentación relacionada con la hipoteca y los gastos pagados, así como cualquier correspondencia con la entidad financiera.
• Reclamación Extrajudicial Formal: Asegurarse de que la reclamación extrajudicial se realice de manera formal y que quede constancia de la misma, interrumpiendo así el plazo de prescripción.
• Monitoreo de Jurisprudencia: Estar atento a las nuevas sentencias y cambios en la legislación que puedan afectar el derecho a reclamar.

Entender y gestionar los plazos para reclamar los gastos de la hipoteca es esencial para garantizar que los derechos de los consumidores sean protegidos y que se pueda obtener una compensación justa por los gastos indebidos. En Lexart Abogados, ofrecemos asesoramiento y asistencia integral para ayudarte a reclamar lo que te corresponde dentro de los plazos legales establecidos.

Requisitos para Presentar una Reclamación

Para presentar una reclamación efectiva de los gastos de la hipoteca, es necesario cumplir con ciertos requisitos y seguir un proceso detallado. A continuación, se enumeran los principales requisitos y pasos a seguir para llevar a cabo una reclamación exitosa:

1. Documentación Necesaria:

   • Escritura de la Hipoteca: Es fundamental disponer de la escritura de constitución de la hipoteca, donde se especifican las condiciones y las cláusulas sobre los gastos.
   • Facturas y Recibos: Reunir todas las facturas y recibos correspondientes a los gastos de formalización de la hipoteca, como notaría, registro, gestoría, tasación y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
   • Comprobantes de Pago: Asegurarse de tener los comprobantes de pago de todos estos gastos.

2. Revisión de la Cláusula de Gastos:

   • Identificación de la Cláusula Abusiva: Revisar la escritura para identificar la cláusula que impone todos los gastos al prestatario. Esta cláusula es la que se considera abusiva según la jurisprudencia.
   • Asesoramiento Legal: Consultar con un abogado especializado para confirmar que la cláusula de gastos es abusiva y que se puede reclamar.

3. Reclamación Extrajudicial:

   • Carta de Reclamación: Redactar una carta de reclamación formal dirigida a la entidad financiera, solicitando la devolución de los gastos pagados indebidamente.
   • Contenido de la Carta: Incluir en la carta la identificación del contrato de hipoteca, la relación detallada de los gastos reclamados y la base legal de la reclamación (sentencias del Tribunal Supremo, normativa aplicable).
   • Método de Envío: Enviar la carta de reclamación mediante un método que permita acreditar su recepción, como carta certificada con acuse de recibo o burofax.

4. Plazo para la Respuesta:

   • Esperar la Respuesta de la Entidad: La entidad financiera tiene un plazo para responder a la reclamación. Este plazo puede variar, pero se suele recomendar esperar un máximo de dos meses.
   • Respuesta Positiva o Negativa: La entidad puede aceptar la reclamación y proceder a la devolución de los gastos, o bien rechazarla, en cuyo caso se deberá proceder con la vía judicial.

5. Procedimiento Judicial:

   • Preparación de la Demanda: Si la reclamación extrajudicial no prospera, es necesario preparar una demanda judicial. Es esencial contar con un abogado especializado para este trámite.
   • Presentación de la Demanda: Presentar la demanda ante el juzgado correspondiente, incluyendo toda la documentación y evidencia recopilada.
   • Proceso Judicial: Seguir el proceso judicial hasta obtener una sentencia. El tiempo que toma este proceso puede variar, pero es una etapa crucial para obtener una resolución favorable.

6. Otras Consideraciones:

   • Intereses Legales: En la reclamación se pueden incluir los intereses legales generados desde el momento del pago de los gastos hasta la devolución.
   • Posibles Costas: Considerar la posibilidad de que la entidad financiera sea condenada al pago de las costas judiciales si se obtiene una sentencia favorable.

Consejos para una Reclamación Exitosa

• Consultar a un Especialista: La ayuda de un abogado especializado en derecho hipotecario es fundamental para asegurar que todos los pasos se sigan correctamente y aumentar las probabilidades de éxito.
• Mantener Toda la Documentación: Guardar copias de toda la correspondencia y documentación relacionada con la hipoteca y la reclamación.
• Paciencia y Persistencia: La reclamación de los gastos hipotecarios puede ser un proceso largo y, a veces, complicado. Es importante ser persistente y seguir todos los pasos necesarios.

En Lexart Abogados, ofrecemos asesoramiento especializado y acompañamiento durante todo el proceso de reclamación de los gastos hipotecarios, asegurándonos de que cumplas con todos los requisitos y aumentes tus posibilidades de éxito.

¿Cómo Presentar una Reclamación?

Presentar una reclamación por los gastos de la hipoteca implica seguir una serie de pasos específicos para asegurar que el proceso sea efectivo y cumpla con los requisitos legales. A continuación, se describe detalladamente cómo proceder:

1. Reunir la Documentación Necesaria:

   • Escritura de la Hipoteca: Obtener una copia de la escritura de constitución de la hipoteca, donde se detallan las cláusulas contractuales.
   • Facturas y Recibos: Recopilar todas las facturas y recibos de los gastos asociados a la hipoteca, incluyendo notaría, registro, gestoría, tasación y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
   • Comprobantes de Pago: Asegurarse de tener los comprobantes de pago de todos los gastos reclamados.

2. Asesoramiento Legal:

   • Consultar a un Abogado: Buscar asesoramiento de un abogado especializado en derecho hipotecario para revisar la documentación y confirmar que los gastos pueden ser reclamados.
   • Evaluar la Cláusula Abusiva: Verificar que la escritura contiene una cláusula de gastos que puede considerarse abusiva según la jurisprudencia.

3. Redactar la Carta de Reclamación:

   • Formato de la Carta: Preparar una carta formal de reclamación dirigida a la entidad financiera.
   • Contenido Específico: Incluir en la carta la identificación del contrato de hipoteca, una lista detallada de los gastos reclamados, y la base legal de la reclamación (referencias a sentencias del Tribunal Supremo y normativa aplicable).
   • Solicitar la Devolución: Pedir claramente la devolución de los gastos pagados indebidamente.

4. Enviar la Reclamación a la Entidad Financiera:

   • Método de Envío: Enviar la carta mediante un método que permita acreditar su recepción, como carta certificada con acuse de recibo o burofax.
   • Guardar Copias: Mantener copias de la carta enviada y del comprobante de envío para futuras referencias.

5. Esperar la Respuesta de la Entidad:

   • Plazo para la Respuesta: Esperar la respuesta de la entidad financiera, que tiene un plazo razonable, generalmente hasta dos meses, para contestar.
   • Evaluar la Respuesta: Si la entidad acepta la reclamación, procederán con la devolución de los gastos. Si la rechaza, se debe considerar la siguiente etapa.

6. Reclamación Judicial:

   • Preparación de la Demanda: Si la entidad financiera no responde favorablemente, preparar una demanda judicial con la ayuda de un abogado especializado.
   • Presentación de la Demanda: Presentar la demanda ante el juzgado competente, incluyendo toda la documentación y evidencia recopilada.
   • Seguir el Proceso Judicial: Continuar con el proceso judicial, que puede implicar varias etapas, hasta obtener una sentencia.

7. Incluir Intereses y Costas:

   • Intereses Legales: En la demanda, solicitar la inclusión de los intereses legales sobre los gastos desde el momento del pago hasta su devolución.
   • Costas Judiciales: Considerar que, si se obtiene una sentencia favorable, la entidad financiera podría ser condenada al pago de las costas judiciales.

Consejos Prácticos

• Documentación Completa: Asegurarse de tener toda la documentación necesaria en orden y copias de seguridad.
• Asesoramiento Especializado: Contar con un abogado especializado en derecho hipotecario para guiar el proceso y aumentar las posibilidades de éxito.
• Seguimiento Constante: Hacer un seguimiento constante del estado de la reclamación y mantenerse informado sobre cualquier novedad legal que pueda afectar el caso.

Servicios de Lexart Abogados

En Lexart Abogados, ofrecemos un servicio integral de asesoramiento y representación para reclamar los gastos de la hipoteca. Nuestro equipo de abogados especializados está preparado para asistir en cada paso del proceso, desde la reclamación extrajudicial hasta la defensa judicial, asegurando que nuestros clientes obtengan la máxima compensación posible por los gastos indebidos de su hipoteca.

Consejos Prácticos para una Reclamación Exitosa

Reclamar los gastos de la hipoteca puede parecer un proceso complejo, pero con los consejos adecuados, puedes aumentar significativamente tus posibilidades de éxito. Aquí te ofrecemos algunas recomendaciones clave para llevar a cabo una reclamación efectiva:

1. Mantén una Documentación Completa y Organizada:

   • Conserva Todas las Facturas y Recibos: Asegúrate de guardar todas las facturas y recibos relacionados con los gastos de la hipoteca, como notaría, registro, gestoría y tasación.
   • Archiva los Comprobantes de Pago: Ten a mano los comprobantes de pago que demuestren que has abonado esos gastos.
   • Reúne la Escritura de la Hipoteca: Obtén una copia de la escritura de la hipoteca donde se detalle la cláusula de gastos que deseas reclamar.

2. Busca Asesoramiento Legal Especializado:

   • Consulta a un Abogado: Acude a un abogado especializado en derecho hipotecario para que revise tu caso y te oriente sobre los pasos a seguir.
   • Comprueba la Legalidad: El abogado puede ayudarte a determinar si la cláusula de gastos es abusiva y si tienes derecho a reclamar.

3. Prepara una Carta de Reclamación Efectiva:

   • Redacta una Carta Clara y Precisa: Incluye todos los detalles relevantes, como la identificación de la hipoteca, la lista de gastos reclamados y la base legal de la reclamación.
   • Solicita Formalmente la Devolución: Expresa claramente tu solicitud de devolución de los gastos pagados indebidamente.

4. Envía la Reclamación Correctamente:

   • Utiliza Métodos de Envío Seguros: Envía la carta de reclamación por carta certificada con acuse de recibo o burofax para tener constancia de su recepción.
   • Guarda una Copia de la Carta: Conserva una copia de la carta enviada y del comprobante de envío para futuros trámites.

5. Realiza un Seguimiento Constante:

   • Espera la Respuesta de la Entidad: Da tiempo a la entidad financiera para que responda, generalmente hasta dos meses.
   • Evalúa la Respuesta: Si la respuesta es positiva, la entidad procederá con la devolución de los gastos. Si es negativa, considera la opción de reclamar judicialmente.

6. Prepárate para una Reclamación Judicial:

   • Presenta una Demanda: Si la entidad financiera no responde favorablemente, consulta con tu abogado para preparar y presentar una demanda judicial.
   • Incluye Todos los Detalles: Asegúrate de incluir en la demanda toda la documentación y evidencia necesaria.

7. Considera los Intereses y Costas:

   • Solicita Intereses Legales: En tu reclamación, incluye la solicitud de los intereses legales sobre los gastos desde el momento del pago.
   • Reclama las Costas Judiciales: Si ganas el caso, la entidad financiera podría ser obligada a pagar las costas judiciales.

8. Mantente Informado:

   • Actualizaciones Legales: Mantente al tanto de cualquier cambio en la legislación o en la jurisprudencia que pueda afectar tu reclamación.
   • Comunicación Constante con tu Abogado: Mantén una comunicación abierta y regular con tu abogado para estar informado sobre el progreso de tu caso.

Servicios de Lexart Abogados

En Lexart Abogados, nos especializamos en la reclamación de gastos hipotecarios y estamos aquí para ayudarte en cada paso del proceso. Nuestro equipo de expertos en derecho hipotecario te proporcionará el apoyo y la representación necesarios para asegurar que tu reclamación sea lo más efectiva posible. No dudes en contactarnos para recibir asesoramiento personalizado y maximizar tus posibilidades de éxito.

Ejemplos y Casos Prácticos

Para comprender mejor cómo reclamar los gastos de la hipoteca, consideremos algunos ejemplos y casos prácticos que ilustran diferentes situaciones y posibles escenarios:

1. Caso 1: Cláusula Abusiva en la Hipoteca:

   • Descripción: Un consumidor descubre que su hipoteca incluye una cláusula que le obliga a pagar todos los gastos relacionados con la formalización del préstamo hipotecario.
   • Acción: El consumidor decide reclamar los gastos hipotecarios considerando la cláusula abusiva.
   • Proceso: Tras consultar con un abogado especializado, envía una carta de reclamación a la entidad financiera solicitando la devolución de los gastos. Si la entidad rechaza la reclamación, el consumidor puede optar por presentar una demanda judicial.

2. Caso 2: Documentación Incompleta:

   • Descripción: Un cliente desea reclamar los gastos de su hipoteca, pero ha perdido parte de la documentación original, incluidas algunas facturas y recibos.
   • Acción: El cliente se esfuerza por recopilar toda la documentación disponible y solicita copias de los documentos perdidos a las entidades pertinentes.
   • Proceso: Con la ayuda de un abogado, el cliente presenta una reclamación con la documentación recopilada. El abogado también puede ayudar a obtener copias de los documentos perdidos si es necesario.

3. Caso 3: Respuesta Negativa de la Entidad Financiera:

   • Descripción: Tras enviar una carta de reclamación, la entidad financiera responde negativamente, argumentando que los gastos fueron acordados en el contrato de préstamo hipotecario.
   • Acción: El cliente decide no conformarse con la respuesta y buscar asesoramiento legal adicional.
   • Proceso: El abogado del cliente revisa la respuesta de la entidad financiera y evalúa la viabilidad de presentar una demanda judicial. Si se determina que la reclamación tiene mérito, se procede con la presentación de la demanda ante el tribunal correspondiente.

Estos ejemplos muestran que cada caso de reclamación de gastos de hipoteca puede variar en función de los detalles específicos y las circunstancias individuales. Es importante buscar asesoramiento legal especializado para determinar la mejor estrategia para tu caso particular y aumentar las posibilidades de éxito en la reclamación.

Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre la Reclamación de Gastos Hipotecarios

Aquí encontrarás respuestas a algunas preguntas comunes relacionadas con la reclamación de gastos de hipoteca:

1. ¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?

   • Se pueden reclamar diversos gastos asociados con la formalización de la hipoteca, como los gastos de notaría, registro, gestoría, impuestos y tasación, entre otros.

2. ¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos de hipoteca?

   • El plazo varía según el tipo de gasto y la jurisdicción, pero generalmente oscila entre los 3 y los 15 años desde la firma de la hipoteca. Es importante verificar la legislación local y consultar con un profesional para determinar el plazo aplicable.

3. ¿Cuáles son los requisitos para presentar una reclamación de gastos hipotecarios?

   • Los requisitos pueden variar según la legislación local y las circunstancias individuales, pero suelen incluir la existencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario y la conservación de la documentación relevante, como facturas y recibos.

4. ¿Cómo puedo presentar una reclamación de gastos hipotecarios?

   • La reclamación se puede presentar directamente ante la entidad financiera mediante una carta de reclamación detallada. También es posible buscar asesoramiento legal y presentar una demanda judicial si la reclamación inicial no tiene éxito.

5. ¿Qué debo hacer si la entidad financiera rechaza mi reclamación?

   • Si la entidad financiera rechaza la reclamación, es posible buscar asesoramiento legal adicional y considerar la opción de presentar una demanda judicial. Un abogado especializado en derecho bancario puede asistirte en este proceso.

6. ¿Cuánto tiempo puede tardar en resolverse una reclamación de gastos hipotecarios?

   • El tiempo de resolución puede variar dependiendo de varios factores, como la complejidad del caso, la carga de trabajo del tribunal y la disposición de la entidad financiera para llegar a un acuerdo. En algunos casos, puede tomar meses o incluso años.

7. ¿Es necesario contar con un abogado para reclamar los gastos de hipoteca?

   • No es estrictamente necesario, pero contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho bancario puede aumentar las posibilidades de éxito y facilitar el proceso de reclamación, especialmente en casos más complejos o disputados.

Estas preguntas frecuentes proporcionan información básica sobre la reclamación de gastos de hipoteca, pero es importante buscar asesoramiento legal específico para tu situación particular. Un abogado especializado puede ofrecerte orientación personalizada y representación legal en el proceso de reclamación.